Представим обычную ситуацию. Человек официально получает 90 тысяч рублей в месяц, никогда не допускал просрочек, имеет хорошую кредитную историю. При этом у него есть автокредит, рассрочка на технику и кредитная карта, которой он регулярно пользуется и вовремя погашает задолженность.
Он считает себя добросовестным заемщиком и обращается в банк за ипотекой. Но получает отказ.
На первый взгляд это кажется нелогичным: доход хороший, кредитная история положительная, просрочек нет. Однако для банка этих обстоятельств недостаточно. При принятии решения оценивается не только кредитная дисциплина человека, но и его общая долговая нагрузка — то есть какая часть дохода уже приходится на действующие обязательства.
Поэтому сегодня при подготовке к ипотеке важно смотреть на свои финансы не только глазами будущего владельца квартиры, но и глазами банка.
Хорошая кредитная история еще не гарантирует одобрение
Кредитная история и долговая нагрузка это разные показатели.
Кредитная история показывает, насколько добросовестно человек исполнял свои обязательства: были ли просрочки, как погашались предыдущие кредиты, имеются ли действующие задолженности и другие сведения о кредитном поведении.
Кредитная история показывает, насколько добросовестно человек исполнял свои обязательства: были ли просрочки, как погашались предыдущие кредиты, имеются ли действующие задолженности и другие сведения о кредитном поведении.
Показатель долговой нагрузки, или ПДН, отвечает на другой вопрос: насколько уже существующие кредитные обязательства соотносятся с доходом заемщика.
Например, человек получает 150 тысяч рублей в месяц. 25 тысяч он направляет на автокредит, еще 10 тысяч — на потребительский кредит. Кроме того, у него есть обязательства по кредитным картам. Если к этим платежам добавить ипотеку с ежемесячным платежом в 60 тысяч рублей, финансовая нагрузка становится значительно выше.
При этом ни одной просрочки у заемщика может не быть.
Для самого человека это означает: «Я всегда плачу вовремя». Для банка — другое: «Значительная часть дохода уже связана действующими обязательствами».
Именно поэтому отсутствие просрочек само по себе не означает, что ипотеку обязательно одобрят.
Кредитные карты тоже могут повлиять на решение банка
Одна из самых распространенных ошибок — не считать кредитные карты настоящими обязательствами.
Человек может иметь две или три карты и пользоваться ими только время от времени. Поэтому он не считает себя закредитованным: «Я же не выплачиваю по ним большой кредит каждый месяц».
Но при оценке платежеспособности банк учитывает существующие кредитные обязательства, а сведения о кредитных картах и установленных лимитах также могут влиять на оценку финансовой нагрузки.
В результате возникает вполне реальная ситуация: заемщик несколько лет откладывал деньги на первоначальный взнос, нашел подходящую квартиру, договорился с продавцом — и только при обращении в банк выяснил, что действующие кредитные продукты ухудшают его финансовый профиль.
Поэтому перед оформлением ипотеки имеет смысл заранее проверить не только размер накоплений, но и все открытые кредитные обязательства.
Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита
Еще один фактор, который банк учитывает при оценке ипотечного кредита, — соотношение суммы займа и стоимости приобретаемой недвижимости.
Представим двух покупателей, которые хотят приобрести одинаковую квартиру за 10 млн рублей.
Первый располагает 4 млн рублей собственных средств и планирует взять в ипотеку 6 млн.
Второй накопил только 1,5 млн и рассчитывает получить кредит на 8,5 млн рублей.
Для банка это два разных уровня риска. Во втором случае заемщик сильнее зависит от заемных средств, а размер обязательства по отношению к стоимости недвижимости выше.
Именно поэтому при оценке ипотечного кредита значение имеет не какой-то один показатель, а их сочетание. Высокая долговая нагрузка в совокупности с небольшим первоначальным взносом может формировать значительно более рискованный профиль заемщика.
Перед ипотекой стоит провести собственную финансовую проверку
Многие начинают подготовку к покупке квартиры с выбора недвижимости: изучают объявления, рассчитывают ипотечный платеж, договариваются с продавцом и только потом идут в банк.
Безопаснее действовать в обратном порядке.
Прежде чем вносить задаток и принимать на себя обязательства по покупке квартиры, стоит оценить собственную финансовую ситуацию:
- какие кредиты сейчас действуют;
- какие кредитные карты открыты;
- какие лимиты по ним установлены;
- есть ли рассрочки и другие обязательства;
- какой доход сможет подтвердить заемщик;
- какую долговую нагрузку создадут уже существующие платежи;
- насколько изменится нагрузка после появления ипотеки;
- достаточно ли первоначального взноса для выбранной суммы кредита.
Такой анализ позволяет заранее понять, насколько реалистичен план покупки конкретной недвижимости.
Перед оформлением ипотеки важно понимать не только размер дохода и текущих платежей, но и то, какие сведения о вас видят банки. Если вы не знаете, какие обязательства отражены в кредитной истории, остались ли в ней сведения о давно погашенных долгах или есть ли ошибки, то стоит разобраться и с этим.
Мы можем провести анализ кредитной истории и, если есть основания, помочь исправить выявленные проблемы. В зависимости от ситуации юрист на бесплатной консультации предложит подходящий вариант:
Корректировка КИ
Анализ и корректировка «хвостов» от кредиторов по уже погашенным или списанным долгам, работа с ошибками в кредитной истории.
«Банкротный Доктор»
Программа формирования новой положительной кредитной истории в течение 12 месяцев.
Корректировка ИП
Помощь в вопросах, связанных с возобновленными исполнительными производствами, и защита интересов клиента в рамках процедуры.
Если вы планируете ипотеку, но не уверены, как сейчас выглядит ваша кредитная история и какие факторы могут повлиять на решение банка, лучше разобраться с этим заранее.
